Het woordenboek voor nieuwbouw

BENG staat voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen. Het omvat de eisen die gesteld worden aan een woning op het gebied van energieprestatie. Bij nieuwbouw is het verplicht om te voldoen aan deze bouwregels. Er worden eisen gesteld aan het fossiel energiegebruik, het opwekken van hernieuwbare energie van woningen en de maximale opwarming van woningen. In dit artikel lees je er meer over.

De bouwtijd verwijst naar de periode die nodig is om het project te bouwen. In de koop-/aannemingsovereenkomst staat hoelang de bouw contractueel gezien mag duren. De bouwtijd wordt uitgedrukt in “werkbare dagen”: de dagen waarop in de bouw kan worden gewerkt. In de meeste gevallen loopt alles volgens planning, maar soms gooien bijvoorbeeld vorst of harde wind roet in het eten en kan een dag als ‘onwerkbaar’ worden verklaard. Let op dat er vaak een marge zit in het aantal werkbare dagen dat in de overeenkomst is opgenomen. Hierdoor is het aantal werkbare dagen niet per se gelijk aan de opleverprognose.

Als je later in het traject – na de start van de bouw – een woning koopt, wordt er rente in rekening gebracht over de vervallen bouwtermijnen. De bouwrente wordt berekend vanaf het moment dat de werkzaamheden van de in de overeenkomst opgenomen bouwtermijnen gereed zijn (bijvoorbeeld de start van de bouw of het gereedkomen van een verdiepingsvloer) tot aan de dag dat de leveringsakte bij de notaris getekend wordt.

De bouwrente wordt in twee delen berekend. In de overeenkomst staat het deel dat wordt berekend tot en met de datum van overeengekomen. Zodra de afspraak met de notaris voor het transport is ingepland wordt het tweede deel - de aanvullende rente - berekend. Deze wordt berekend vanaf de datum van overeengekomen uit de overeenkomst, tot de datum van het notarieel transport.

Sluit je een hypotheek voor een nieuwbouwwoning af, dan wordt het bedrag dat je leent (deels) in een bouwdepot gestort. Dit is een aparte rekening – een potje bij je hypotheekverstrekker – waaruit je de facturen voor de bouw van je nieuwe woning betaalt. In de meeste gevallen stuur je deze facturen direct door naar je hypotheekverstrekker, die zorg draagt voor de betaling. Wil je meer weten over het bouwdepot bij nieuwbouw? Lees dan dit artikel.

Hoe de wanden van jouw woning exact worden opgeleverd staat omschreven in de technische omschrijving. Grote kans dat hier staat dat de wanden ‘behangklaar’ worden opgeleverd. Hiermee wordt bedoeld dat de wanden in een ruimte glad en vlak zijn gemaakt, vrij van grote oneffenheden, scheuren of andere onregelmatigheden. Deze wanden kun je niet direct overschilderen en ook het aanbrengen van stucwerk als eindafwerking is wegens scheurvorming geen goed idee. Hoe je de wanden in een nieuwbouwwoning het beste afwerkt, lees je in dit artikel.

Als koper heb je het wettelijk recht (opschortingsrecht) om voor oplevering van je woning 5% van de aanneemsom in een depot te storten bij de notaris. Dit wordt ook wel de 5%-regeling genoemd. De aannemer ontvangt dit resterende bedrag pas als alle gebreken, die je binnen de eerste drie maanden na oplevering tegenkomt en meldt, zijn verholpen. Omdat er door Heijmans bij nieuwbouw een bankgarantie wordt gesteld van 5% van de aanneemsom, is het niet nodig dit bedrag in een depot te storten. De bank staat garant dat de aannemer de afspraken nakomt. De notaris ontvangt de originele bankgarantie. Je betaalt als koper van tevoren dus wel 100% van de aanneemsom. Zie ook ‘opschortingsrecht’.  

Het hebben van dubbele woonlasten valt niet te voorkomen bij de koop van een nieuwbouwwoning. Totdat je nieuwbouwwoning klaar is moet je immers ergens anders wonen. Als je een eigen koop- of huurwoning hebt, betaal je in deze periode de (gedeeltelijke) maandlast van de hypotheek van je nieuwe woning én de hypotheek of huur van je huidige woning. Hoe hoog de dubbele lasten zijn, is afhankelijk van de fase in het bouwproces en jouw persoonlijke situatie. Laat je hierover goed voorlichten door een hypotheekadviseur.

Kom je de afkorting EGW tegen, dan weet je vanaf nu dat daarmee een eengezinswoning wordt bedoeld. Een eengezinswoning is een grondgebonden woning, De woning staat op eigen perceel en is rechtstreeks toegankelijk op straatniveau. Eén verdieping sluit aan op het maaiveld.

Wanneer aan de opschortende voorwaarden uit de overeenkomst is voldaan, ontvang je van ons bericht. In dit bericht staat onder andere de peildatum voor en hoogte van de grondrente aangegeven. De peildatum geeft aan vanaf wanneer de grondrente in rekening wordt gebracht. De grondrente wordt berekend tot aan de datum van het tekenen van de leveringsakte bij de notaris. Vindt de notariële overdracht plaats vóór de peildatum, dan hoef je ook geen grondrente te betalen.

Als je na het vervullen van de opschortende voorwaarden de woning koopt, dan ben je de grondrente verschuldigd vanaf de peildatum tot aan de datum van notarieel transport. De grondrente wordt in twee delen berekend. In de overeenkomst staat het deel dat wordt berekend tot en met de datum van overeengekomen. Zodra de afspraak met de notaris voor het transport is ingepland, wordt het tweede deel – de aanvullende rente – berekend. Deze wordt berekend vanaf de datum van overeengekomen uit de overeenkomst, tot de datum van het notarieel transport.

Een grondgebonden woning wordt ook vaak aangeduid als een eengezinswoning. De woning is rechtstreeks toegankelijk op straatniveau en één verdieping sluit aan op het maaiveld. Grondgebonden woningen staan op een eigen perceel.

De gebruiksoppervlakte (GBO of GO) verwijst naar de totale oppervlakte in vierkante meters (m²) binnen de muren van je woning. De berekeningen van de gebruiksoppervlakte worden gemaakt volgens artikel 1 van het bouwbesluit (NEN 2580). De gebruiksoppervlakte is de oppervlakte gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimtes omhullen. Bij de gebruiksoppervlakte worden ook de installaties, trappen, gangen, kleine leidingschachten, sanitaire ruimten, bergruimten en buitenmuren meegerekend. De gebruiksoppervlakte is dan ook vaak meer vierkante meters dan de woonoppervlakte.

Zie ‘SWK’.

Wil je exact weten hoe hoog de gordijnen moeten worden die je op het oog hebt? Of wil je weten hoeveel vierkante meter aan vloer je moet bestellen? Gedurende de inmeetdag – die tijdens de bouwperiode plaatsvindt - kun je dit precies opmeten. Het is daarbij aanbevolen om de leveranciers of specialisten van jouw maatwerkproducten te laten langskomen voor inmeetafspraken. Zo heb je na oplevering geen lange lever- en wachttijden meer.

De koop-/aannemingsovereenkomst (KAO) – bij sommige projecten opgesplitst in een koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst - is de overeenkomst voor jouw nieuwbouwhuis. Hierin staan al je rechten en plichten en die van de aannemer. De KAO bestaat, zoals het woord al zegt, uit twee delen: een contract voor de aankoop van de grond en een aannemingsovereenkomst voor het bouwen van je nieuwe huis. Bij de KAO horen verschillende vaste contractstukken. Zoals bijvoorbeeld de verkooptekeningen, de technische omschrijving en de situatietekening.

Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt, krijg je een kopersbegeleider toegewezen. De kopersbegeleider is jouw vaste aanspreekpunt tijdens het nieuwbouwproces, van het kiezen van het meer- en minderwerk tot aan de oplevering van je nieuwe woning. Bij hem of haar kan je terecht met al je vragen.

Het kiezen van meerwerk biedt je de mogelijkheid om je nieuwe woning volledig naar jouw eigen wensen, leefstijl en behoeften aan te passen. De term meerwerk, oftewel de woonwensen, verwijst naar de aanpassingen, upgrades en/of extra opties die je kunt toevoegen aan de standaarduitrusting van je woning. Onze tip: doe dit tijdig! Tijdens de aankoop zullen we de sluitingsdata met je delen. Tot aan deze data is het mogelijk om meerwerk te kiezen. De meeste meerwerkopties kun je meefinancieren in je hypotheek. En door het via de aannemer te doen, heb je de garantie op deze onderdelen en voorkom je dat je na oplevering veel moet klussen. Daarnaast kent de aannemer de woning en het proces als geen ander en kunnen zij je hierin goed adviseren en ontzorgen. In dit artikel leggen we je meer uit over het tijdig kiezen van je meerwerk.

Een maisonnette is een bijzonder woningtype doordat het twee of meer verdiepingen heeft binnen een groter gebouw. In tegenstelling tot een appartement, welke slechts bestaat uit één verdieping, heeft een maisonnette een interne trap die leidt naar de leefruimtes op de bovenverdieping. Een maisonnette combineert daarmee de kenmerken van een appartement en een eengezinswoning.

Eén van de eerste personen waarmee je waarschijnlijk te maken krijgt bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is de makelaar. De makelaar kan je alles vertellen over het project, de locatie en de woning. Ook licht hij of zij de contractstukken toe.

Zodra de opschortende voorwaarden vervuld zijn verklaard, je je financiering rond hebt en alle hypotheekstukken bij de notaris liggen, gaat de notaris aan de slag met het opmaken van de leveringsakte. Zodra je de kosten hebt voldaan en je de leveringsakte hebt ondertekend, is de grond jouw eigendom. Wanneer je een appartement hebt gekocht, teken je ook de splitsingsakte. En als je een hypotheek afsluit, teken je ook meteen de hypotheekakte. Je tekent de akte(s) bij de notaris op kantoor.

De NHG is door de overheid in het leven geroepen om jou als koper te helpen wanneer je door onvoorziene omstandigheden je hypotheeklasten niet meer kunt dragen. Bijvoorbeeld als je je baan verliest, arbeidsongeschikt raakt of in een echtscheiding belandt. Een soort vangnet dus! Hoe dit precies werkt en wat de voorwaarden zijn, lees je in dit artikel.

Zolang je nieuwe huis nog niet is opgeleverd en/of je bestaande woning nog niet is verkocht, betaal je waarschijnlijk dubbele woonlasten. Heb je al een koopwoning die meer waard is dan de hypotheek die erop rust, dan kun je deze periode via deze overwaarde meefinancieren. De bank leent je dan alvast een deel van die overwaarde, ter overbrugging. Dit heet een ‘overbruggingshypotheek’.

Op het moment dat je een woning hebt toegewezen gekregen volgt er een verkoopgesprek waarna je een optie kunt krijgen op de woning. Een optie is een periode dat de woning voor jou is gereserveerd. Je spreekt met de makelaar of commercieel manager een specifieke periode af. In de praktijk omvat dit maximaal twee weken. In deze periode kan je nadenken over de aankoop. Je hebt nog alle tijd om je vragen te stellen. Een optie is dus vrijblijvend, alleen heb je het voordeel dat de woning in de tussentijd aan niemand anders kan worden verkocht.

Het opschortingsrecht houdt in dat je als koper het recht hebt om de betaling van de laatste 5% van de aanneemsom uit te stellen, totdat alle eventuele opleverpunten zijn opgelost. De verkopende partij stelt hiervoor een bankgarantie van 5%. Je betaalt als koper van tevoren dus wel 100% van de aanneemsom aan de verkopende partij. Zie ook ‘Bankgarantie bij nieuwbouw’.

We starten pas met de bouw van jouw nieuwbouwwoning als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Dit zijn de opschortende voorwaarden. Denk bijvoorbeeld aan het percentage verkochte woningen, het krijgen van de juiste vergunningen of goedkeuring vanuit SWK. Zodra deze voorwaarden zijn vervuld ontvang je een bericht. Hierin staat wanneer de bouw start, wanneer je bij de notaris terechtkunt en vanaf wanneer je eventueel rente moet betalen.

Opleverpunten zijn de eventuele onvolkomenheden en gebreken aan een woning op het moment van opleveren. Dit kan variëren van kleine zaken, zoals een kras op een raam, tot meer substantiële problemen, zoals een ventilatiesysteem dat niet naar behoren werkt. Direct na de oplevering en sleuteloverdracht treedt de zogenaamde onderhoudsperiode in werking. Drie maanden lang kun je eventuele (verborgen) tekortkomingen melden. We streven er uiteraard naar om het aantal opleverpunten te minimaliseren en indien deze wel aanwezig zijn, naar behoren te verhelpen.

Tijdens de oplevering loop je met de opzichter door en rond je nieuwe woning. Eerst wordt de woning per binnenruimte opgenomen, daarna bekijk je de buitengevel. Bij de oplevering kun je onvolkomenheden en gebreken (voor zover deze visueel waarneembaar zijn) vaststellen. De opzichter noteert de eventuele tekortkomingen en/of de te corrigeren punten op een lijst: het ‘Proces-verbaal van oplevering’. Ook eventueel verschil van inzicht kan op het proces-verbaal worden aangegeven. Het proces-verbaal wordt door beide partijen ondertekend. Na de ondertekening van het proces-verbaal krijg je de sleutels van je nieuwe woning. Ook vragen wij je de melding van oplevering van het SWK te ondertekenen, die wij voor je verzenden naar het SWK. Let op dat alle betalingen voor oplevering van je woning zijn voldaan, anders worden de sleutels niet overhandigd.

Passeren is het formele moment waarop de notaris de leveringsakte geldig verklaart. De notaris tekent samen met de betrokken partijen de akte en zorgt aansluitend voor registratie en bewaring. Je zou ervoor kunnen kiezen om tijdens dit tekenmoment ook meteen de hypotheekakte te laten passeren. Dit is niet verplicht, maar scheelt een hoop tijd en extra geregel. Zie ook ‘Notaris’.

PBM staat voor persoonlijke beschermingsmiddelen. Bij het betreden van het bouwterrein, bijvoorbeeld tijdens een bouwplaatsbezoek, is het dragen van deze middelen verplicht. Een PBM-set bestaat uit beschermende schoenen, een helm en een hesje. De aannemer zorgt ervoor dat je over de juiste spullen beschikt.

De bouw van een nieuwbouwwoning kan worden opgesplitst in een aantal fasen. De bouw start met de ruwbouw. Hieronder valt onder andere de fundering, de dragende muren, de gevels en het dak. Tijdens de ruwbouwfase worden de contouren van een woning zichtbaar. Het fundament wordt gelegd, wat de basis vormt voor de afbouwfase die hierop volgt.

Dit is de peildatum vanaf wanneer je als koper rente verschuldigd bent. In de meeste gevallen wordt deze datum bij het vervuld verklaren van de opschortende voorwaarden vastgesteld. Wanneer je later in het proces een woning koopt, is deze datum opgenomen in de overeenkomst.

Onderdeel van de koop-/aannemingsovereenkomst is in de meeste gevallen de SWK Garantie- en waarborgregeling. Als koper van een nieuwbouwwoning heb je zo een aantal belangrijke zekerheden. Bijvoorbeeld dat de woning voldoet aan de garantienormen. Ook biedt de regeling dekking als de aannemer failliet gaat of als er gebreken zijn aan je nieuwe huis. Vlak voordat je naar de notaris gaat ontvang je van SWK een waarborgcertificaat. Meer informatie vind je op www.swk.nl/kopers. 

Zie ‘Bankgarantie bij nieuwbouw’.

Wanneer je een nieuwbouwwoning ‘vrij op naam’ (v.o.n.) koopt, neemt de verkopende partij de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening. Het gaat om de overdrachtsbelasting, de kadastrale kosten en de notariskosten voor de transportakte. Als koper hoef je deze dus niet te betalen! Benieuwd wat er nog meer bij de vrij op naam-prijs is inbegrepen? Of juist niet? Dat lees je hier.

De voorschouw is een informeel kijkmoment voorafgaand aan de oplevering (uiterlijk één week van tevoren). Zie het als een voorlaatste inspectie. Je krijgt de gelegenheid om je nieuwe woning te controleren en te bekijken of alles juist is uitgevoerd. Het is geen verplicht onderdeel van de opleveringsprocedure, maar wel erg nuttig. Het zorgt ervoor dat de daadwerkelijke oplevering soepeler verloopt. Eventuele aandachtspunten heb je immers al kunnen signaleren en wellicht heeft de aannemer al een aantal van deze punten kunnen verhelpen vóór de daadwerkelijke oplevering van je woning.

Koop je een appartement, dan koop je een deel van een gebouw én het recht om een appartement te gebruiken. Dit noemen we het appartementsrecht. Samen met de bewoners van de andere appartementen ben je eigenaar van het hele gebouw. In de splitsingsakte staat exact omschreven welk deel van wie is en hoe groot jouw aandeel is. Omdat jullie gezamenlijk eigen aar zijn van het hele pand moet er een Vereniging van Eigenaren (VvE) worden opgericht. In de VvE worden de gemeenschappelijke belangen behartigd van de eigenaren in het gebouw. Met een gezonde VvE ben je ervan verzekerd dat het gebouw altijd netjes onderhouden wordt.

De afkorting WOZ staat voor ‘waardering onroerende zaken’. Het is de waarde die je woning toegekend krijgt en dient als basis voor de hoogte van de belasting die je moet betalen. Hoe hoger de WOZ-waarde van je huis, hoe meer belasting je moet betalen. Als huizenkoper krijg je vroeg of laat te maken met de WOZ-waarde van je woning. In het geval van een nieuwbouwwoning zelfs al wanneer je de woning hebt gekocht, maar deze nog niet gebouwd is. Hoe de WOZ-waarde wordt bepaald bij nieuwbouw en waar deze waarde voor wordt gebruikt, lees je hier.

Zie ‘Meerwerk’.

Wanneer je veel eigen vermogen inbrengt bij de aankoop van je nieuwe woning, zal er een waarborgsom van toepassing zijn. De waarborgsom is een aanbetaling van 10% van de aanneemsom, die – als alle betalingen zijn voldaan – verrekend wordt met de factuur van de oplevering (ook 10% van de aanneemsom). Het is daarmee een soort garantie voor de verkopende partij.

Het termijn voor het voldoen van de waarborgsom aan de notaris loopt gelijk aan de termijnen van het financieringsvoorbehoud, maar dient (indien dit tijdstip eerder valt) uiterlijk ter gelegenheid van het notarieel transport voldaan te worden. In plaats van de waarborgsom kun je ook een bankgarantie stellen voor hetzelfde bedrag of een pandrecht verlenen op het bouwdepot voor hetzelfde bedrag.